但这一模式到现在遭遇到越来越大的挑战-房地产
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  应该说,这次向“美好生活的服务商”转型,与万科对房地产行业的判断有关。万科意识到,2010年不是拐点,而是环境迥异的下半场的开始。上半场房地产市场是投机者的乐园,房屋的投资属性很重;而下半场房地产在逐渐回归其居住属性,行业集中度也会逐步提高。于是万科开始改变策略,致力于搞好配套服务,用优质的软环境和服务赢得客户。

  其实,这次万科宣布开启“无房时代”并不是无根之水无根之木。早在2014年,房地产未来发展趋势郁亮就在万科全体股东大会上阐述了万科未来的发展战略,并明确提出了两项战略——城市配套服务商和住宅产业化。而现在,“城市配套服务商”已经更新为“美好生活的服务商”,叫法不同,但后者显然是对前者的继承和发展。

  过去这些年,在上半场房地产市场中,很多开发商以大幅举债、积极囤地、快速开发、快速周转的方式迅速壮大,赚得盆满钵满。但这一模式到现在遭遇到越来越大的挑战,在政府限价等政策重压之下,越发难以为继。前几年“地王”频现,拿地成本已经被推高到一般开发商根本难以承受的程度。而与此同时,融资成本也不断上升,这就对地产商的开发、周转、回笼资金的能力提出了更高的要求,稍有不慎,资金链可能就有断裂的风险。

  成为当前房企必须面对的行业特征。这已经是行业共识了,万科A年内市值缩水超800亿元居首。其中,而在过去的历次调控中,成为赢家?

  根据相关数据,今年一季度末房企上市公司整体负债率小幅上升,高达79.42%。而从全行业来看,排名前十大地产公司负债率平均80%,即便是万科这样公认的优质房地产公司,其去年上半年资产负债率仍然达到82%。虽然说房地产行业由于其具有建设周期长、资金占用大的特点,从而使得房地产商的负债率相对而言会比较高,但是80%的负债率就是与本行业过去相比,也是一个较高的水平。

  远的不说,在2005年严厉的宏观调控中,大多数房企都遭受重创,而万科却在2005年首次百亿门槛。也是从2005年开始,万科开始进入高速增长期,行业老大的地位越发稳固。在2009年的地产牛市中,万科的表现乏善可陈,可在2010年的房地产调控中,万科成为国内首家突破1000亿元的房地产企业。每一次调控,对许多房地产企业而言,都是一次险象环生的考验,可万科总是能够把考验变成实现快速发展的好机会。

  负债率攀升的同时,利润率却在不断下降。2015年、房地产未来发展趋势2016年,A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年好不容易遇到一个“大年”,也不过11.7%。如果平均到全行业平均,净利润率还会低很多。

  万科提出的“美好生活的服务商”或许是一个好的思路。也就是说,万科要逐渐将重心从卖房转移到服务上来,正如万科总裁祝九胜所说:万科坚持以人民美好生活为中心,打造生态化平台,万科服务场景大大小小16种以上,传统的业务开发之外,围绕不动产打造新的经营场景。万科想做的是,房地产未来发展趋势以房地产作为流向入口,开展各种高附加值的服务,最终实现转型。这恐怕也是我国地产开发商一个重要转型方向,到那个时候或许才是真正回归“房子是用来住的”的本源。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

  万科都能逆势增长,最终一步步坐上了国内房地产行业的头把交椅。要回答的是怎么转的问题。

  以万科A、保利地产为代表的多只地产股再次应声而落。要不要转型已经是个不需要回答的问题,全国范围内第三次大规模的楼市调控正在席卷各大城市。随后,万科要“抛弃房地产”有其深刻的背景。过去那种“建房子—买房子”的模式在新形势下肯定是行不通的,“高负债+低利润率+严厉的行业管制+高度不确定性”,

  舆论解读为万科要“抛弃房地产”,其实这是不准确的,“美好生活的服务商”意味着万科只不过是从“房地产开发”转为“资产管理服务”转变,本身仍未离开房地产行业。不过,这透露出中国房地产行业未来的发展趋势,我国房地产行业正在步入存量时代,行业的开发属性正在减弱,而围绕“美好生活”的服务即资产管理属性将会成为房企下半场竞争的关键所在。

  日前,在万科的2017年度股东大会上,万科董事会主席郁亮表示,“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。未来,万科要做美好生活的服务商。”

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